兴业原创

当前位置:首页 > 兴业原创

国家作价出资的土地使用权能否作为抵押物及抵押效力问题的法律分析 ——以商业银行为视角

作者:李玉婷 马树 发布时间:2019-11-04




在近些年固定资产投资大幅增加、信贷投放高速增长的背景下,以土地使用权作为抵押物进行借款担保的情形日益增加。但以使用权类型为国家作价出资的国有土地使用权作为抵押物提供担保的情形却十分少见。那此种类型的国有土地使用权作为抵押物的抵押权效力如何,更是让商业银行头疼。本文在对法律、法规的研究基础上,通过相关实务案例,以商业银行的视角对国家作价出资的土地使用权能否作为抵押物及抵押效力等涉及的法律问题进行分析。



图片来自网络  版权归原作者


 

一、案 情 简 介   


2012年3月6日,宁夏回族自治区人民政府办公厅印发甲公司组建方案的通知文件。根据该份文件显示,自治区政府组建的甲公司系国有独资企业,注册资本10亿元,其中将许多事业单位旧址的闲置土地使用权和房屋产权在内的实物资产评估作价7亿元作为注册资本;3亿元为货币资本。该土地使用权经评估作价后转增为公司国家资本,作为商业用地开发,不再缴纳土地出让金。现阶段该甲公司为了企业发展,拟使用该部分国家作价出资的土地使用权作为抵押物向乙商业银行进行融资。



二、国家作价出资的土地使用权能否作为抵押物及抵押效力问题的法律分析


1使用权类型登记为“国家作价出资”的国有土地使用权性质


依据《土地管理法实施条例》第二十九条“国有土地有偿使用的方式包括:(一)国有土地使用权出让;(二)国有土地租赁;(三)国有土地使用权作价出资或者入股。”、 原国家土地管理局1997年5月31日发布的《对关于执行股份有限公司土地使用权管理暂行规定中几个问题的请示的批复》第六条“对原划拨土地使用权采取国家股入股的,股份制企业对入股的土地享有与出让土地使用权同样的权利。”的规定。


笔者认为,国家作价出资土地使用权具有有偿性,甲公司享有与出让土地使用权同等的权利。



2国家作价出资取得的国有土地使用权能否抵押


国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发[1999]443号)中明确指出,企业改制时,“采用国家以划拨土地使用权作价出资(入股)方式处置土地资产的,按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金”,“以作价出资(入股)方式处置的,土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押,改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价;以授权经营方式处置的,土地使用权在使用年期内可依法作价出资(入股)、租赁或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让,但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时,应报经土地行政主管部门批准,并补缴土地出让金”;国土资源部在《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法》(国土资发[2001]44号)第三部分第(五)条进一步指出,企业改制后,企业在财政部门办理国有资本金转增手续后,应“到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记”。


微信图片_20191107101633.jpg


图片来自网络  版权归原作者



根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)第三条规定,“国家以土地使用权作价出资(入股),是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有,可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押”。《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的规定,土地“以作价出资(入股)方式处置的,土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押”。


笔者认为,以国家作价出资的国有土地使用权可依法抵押。乙银行在办理国家作价出资的土地使用权抵押时,如果甲公司能够提供国有土地使用权证的,乙银行可按照我国关于出让土地使用权的管理规定办理抵押;如果甲公司不能取得国有土地使用权证的,从谨慎的角度出发,乙银行仍应按照划拨土地使用权的管理规定办理有关抵押手续。



3办理抵押时需要注意的事项


根据《土地登记办法》三十九条规定:“依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的,当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料,申请国有建设用地使用权变更登记。”《企业国有资产监督管理暂行条例》第三十三条”所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的重大资产处置,需由国有资产监督管理机构批准的,依照有关规定执行。”《中华人民共和国企业国有资产管理法》第三十条“国家出资企业合并、分立、改制、上市,增加或者减少注册资本,发行债券,进行重大投资,为他人提供大额担保,转让重大财产,进行大额捐赠,分配利润,以及解散、申请破产等重大事项,应当遵守法律、行政法规以及企业章程的规定,不得损害出资人和债权人的权益。”第三十二条“国有独资企业、国有独资公司有本法第三十条所列事项的,除依照本法第三十一条和有关法律、行政法规以及企业章程的规定,由履行出资人职责的机构决定的以外,国有独资企业由企业负责人集体讨论决定,国有独资公司由董事会决定。”第三十三条“国有资本控股公司、国有资本参股公司有本法第三十条所列事项的,依照法律、行政法规以及公司章程的规定,由公司股东会、股东大会或者董事会决定。由股东会、股东大会决定的,履行出资人职责的机构委派的股东代表应当依照本法第十三条的规定行使权利。”的规定。


通过查询当地国土资源局信息可知,以国家作价出资的土地使用权在办理抵押登记过程中,登记机构不需要抵押人提供国资委的审批手续。


以此,笔者认为:根据《企业国有资产监督管理暂行条例》第三十三条规定,谨慎起见乙银行应要求甲公司提供国资委的同意抵押审批文件。甲公司以国有资产提供抵押担保属于国有资产重大资产处置,根据《企业国有资产监督管理暂行条例》第三十三条规定,甲公司本次抵押担保事宜应当由国有资产监督管理机构批准。


根据《中华人民共和国企业国有资产管理法》第三十条、第三十二条、三十三条的规定,如甲公司抵押担保属于为他人提供大额担保的,乙银行应要求甲公司另提供出资人决定抵押担保的文件、企业负责人集体讨论决定抵押担保的文件。



微信图片_20191107101643.jpg


图片来自网络  版权归原作者

 


4国家作价出资的国有土地使用权转让时是否需要补缴土地出让金


根据《土地登记规则》(1995年12月18日国家土地管理局发布)第二十七条的规定,“国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的,该企业应当在签订入股合同之日起三十日内,持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请国有土地使用权设定登记”。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第256号,1999年1月1日起施行)第二十九条的规定,作价出资和出让同属国有土地使用权的有偿使用方式,企业不需要再向国家补缴出让金。


通过查询当地国土资源局信息可知,该抵押物变现过程中是否需要补缴出让金还需国资委的决定文件,国土资源局依据国资委决定是否补缴出让金的文件办理变更登记手续。


笔者认为宁夏回族自治区人民政府办公厅印发甲公司组建方案的通知文件关于“土地政策”中规定,该土地使用权作为商业用地开发利用,不再补缴土地出让金。并未提及转让时是否需要补缴的问题,即乙银行应要求甲公司提供该土地使用权涉及转让时是否需要补缴出让金的内部文件,以降低法律风险。